EDIFICIOS - VALOR DE NOVO & MODELOS DE AGRUPAMENTO

 

Quando pensamos em organizar a conta de Edifícios nos nossos arquivos contábeis, isso parece uma coisa relativamente simples, mas como vimos em um post anterior, sabemos que as informações contábeis e nada físicas dos arquivos de imobilizado são ruins, assim para elaborar um trabalho de valorização desta conta, bem como de todas as outras, vamos ser obrigados a arregaçar as mangas e executar alguns processamentos nos itens de ativo a saber:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• AGRUPAMENTO DE ITENS:

 

Muitos lançamentos são efetuados ao longo do tempo, sem que se respeite o conceito de pai e filho dentro do imobilizado, ou seja, se eu compro ou faço a construção de um edifício, todas as manutenções que caracterizem aumento de sua vida útil devem ser agregadas ao item por meio de incorporações ao ativo principal e nem sempre isso acontece.

 

• AVALIAÇÃO DE VIDA ÚTIL DOS BENS NAS MANUTENÇÕES OU REFORMAS:

 

Este conceito é muito difícil de ser entendido, o próprio regulamento do imposto de renda relata que é difícil avaliar quando uma manutenção ou reforma agrega vida útil a um bem, sendo assim, partimos da premissa de que se a engenharia atestou em documentos adicionados ao processo de ordem de serviço da obra que esta vai aumentar a vida útil do bem, não temos nós contadores como questionar esse fato, temos os documentos da engenharia.

 

• DESDOBRAMENTO DE ITENS PARA REALINHAR OU INDIVIDUALIZAR:

 

Muitas vezes os projetos são efetuados em grupo, por exemplo, a construção de duas guaritas para a empresa, sendo uma no fundo da mesma e outra na portaria. Por problemas de tempo, falta de informação ou outros, esses dois bens que teoricamente tem a mesma vida útil, estão lançados em apenas um item dos arquivos contábeis, vamos ter de desdobrar, fazendo com que tenhamos mais de um ativo registrado no sistema.

 

• MELHORIA DAS INFORMAÇÕES DE CADASTRO DOS BENS:

 

Os sistemas de imobilizado na verdade nunca foram lista de bens do imobilizado, mas sim diários dos lançamentos contábeis, sejam originádos em um fato contábil ou em um projeto ou ordem de serviço, portanto quase nunca existe o cuidado de se colocar no sistema as informações necessárias e básicas para que se tenha um retrato da empresa, apenas olhando uma lista de bens. Normalmente os usuários e gestores criam listas paralelas em Excel onde fazem o resumo das informações gerando quase sempre um retrabalho.

 

• INFORMAÇOES NECESSÁRIAS PARA UM BANCO DE DADOS DE IMÓVEIS:

 

NUMERO DE PATRIMONIO

INCORPORAÇÃO DENTOR DO SISTEMA DE ATIVOS

DESCRIÇÃO DO ATIVO PAI

DESCRIÇÃO DO ATIVO FILHO

NUMERO DE REGISTRO E FOLHA DO CARTÓRIO DE IMÓVEIS

NUMERO DE REGISTRO NO IPTU

METRAGEM DE AREA CONTRUIDA AVERBADA, MOEDA FORTE.

METRAGEM DE AREA CONSTRUIDA NÃO AVERBADA, MOEDA FORTE.

CAPACIDADE PARA CASO DE SILOS E SIMILARES

TIPO DE CONSTRUÇÃO, VAMOS EXPLORAR ISSO ABAIXO.

DATA DA ENTRADA EM USO / CAPITALIZAÇÃO

MODELO DO BEM TABELA EMPRESA / MERCOSUL

CENTRO DE CUSTO CONTÁBIL

PLANTA DE SEGUROS OU GRUPO DE SEGUROS

ENDEREÇO – RUA, NUMERO, CEP, CNL SE EMPRESA DE TELEFONIA

MUNICIPIO – CODIGO DO IBGE

VALOR CONTÁBIL DO BEM

DEPRECIAÇÃO ACUMULADA

VALOR RESIDUAL

VALOR EM OUTRAS MOEDAS SE EMPRESA ESTRANGEIRA

DEPRECIAÇÃO ACUMULADA EM OUTRAS MOEDAS

VALOR RESIDUAL EM OUTRAS MOEDAS

PENHORA EM PROCESSOS JUDICIAIS OU DADOS EM GARANTIA

OUTROS

 

 

• MOEDA FORTE - METRAGEM / CAPACIDADE / VALOR DE ESTOQUE NOVO:

 

Estranho falar em moeda forte de imóveis, usando uma unidade de medida, como moeda!

 

Quando falamos em valores contábeis de edifícios, temos várias ocorrências para avaliar, vamos a alguns exemplos daquilo que podemos ver na contabilidade:

 

Construímos uma unidade fabril a alguns anos e esta recebeu vários adendos de valores a titulo de complemento, quando olhamos os lançamentos e a construção física, podemos descobrir que várias desmobilizações não foram registradas, assim podemos ter na contabilidade lançamentos de reformas que não mais existem.

 

Quando andamos pela fábrica, vemos que de repente apareceu um galpão ao lado da fábrica, todo em cimento mas que nunca foi lançado contabilmente, pode ser produto de canibalizações de outros bens.

 

Em telefonia, temos muitos imóveis recebidos em doação a valores simbólicos que nunca representaram a realidade, isso acontecia muito no passado quando uma pessoa ou prefeitura, queriam uma central telefônica em sua cidade e faziam doações de imóveis como forma de agilizar os processos.

 

Podemos incorrer no absurdo de possuir bens registrados a valores superavaliados, como estão sugerindo existir em uma empresa com participação do governo.

 

Imóveis penhorados ou não em processos judiciais, precisamos ter essa informação, uma vez que esses bens tem tratamento especial e de risco.

 

Mesmo que nossos ativos sejam convertidos a US$, uma moeda forte que até poderia ser utilizada nesse processo, em função dos fatos acima e outros que cada um tem no seu dia a dia, temos informações ruins na origem, portanto US$ não conforme com a realidade, além disso, temos a variação do mercado imobiliário que não acompanha de forma alguma a valorização do US$ ou qualquer outra moeda forte.

 

Em função desses fatos entendo que a melhor moeda de avaliação de um imóvel seja sua metragem que quando comparada aos preços praticados no mercado vão nos dar uma noção de valor dos nossos imóveis.

 

Mas nem todos os bens lançados em imóveis tem essa facilidade de contratos e levantamento de metragem, silos, trilhos, ruas e outros tem de ser avaliados junto a engenharia para achar o que estamos chamando de moeda forte.

             

• PARCERIA NECESSÁRIA DENTRO DA EMPRESA:

 

A primeira coisa que temos de ter a cabeça é que nenhuma empresa vai contratar uma empresa de avaliação a cada dois anos, como mandam algumas leis, como por exemplo é legalmente exigido das empresas de telefonia, sendo assim vamos ter de trabalhar com as ferramentas que temos a mão, ou seja, os nossos departamentos de contabilidade, engenharia, jurídico, administrativos e imóveis sendo que ai cada empresa vai usar sua estrutura, mas o importante é que as áreas envolvidas vão ter de trabalhar em conjunto.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Para essa parceria vão ter de ser efetuados os seguintes levantamentos, começando pelos IPTU´s, escritural e se necessário de campo:

 

Levantamento de cadastro do imóvel

 

Levantamento de questões judicias relativas ao imóvel

 

Levantamento de propriedade real do imóvel (próprio, cedido para uso por tempo determinado, escriturado, não escriturado, outros).

 

Tipo de Construção para avaliação de custo do metro quadrado

 

Outros que forem necessários

 

• TIPO DE CONSTRUÇÃO PARA AVALIAÇÃO DE CUSTO DE MERCADO:

 

Não vou reinventar a roda, vou usar modelos que já usei no passado, para classificar os bens a serem reavaliados, inclusive definindo uma sugestão de vida útil para os mesmos que pode e deve ser revisada junto a engenharia de cada empresa, adequando o modelo a sua realidade.

 

Esse modelo de agrupamento de bens foi desenvolvido nas duas ultimas empresas por onde passei para atender a matriz e a resolução 396 da Anatel, portanto não é meu, mas cabe perfeitamente ao que estamos desenhando, assim os bens ativos de cada grupo teriam de ser agrupados de acordo com sua categoria de bens e sua moeda forte definida de acordo com a natureza do bem.

 

Quando se cria modelos de agrupamento, na verdade o objetivo é chegar a itens mensuráveis que possam traduzir um valor atual para o bem do imobilizado, então seguindo esse modelo, podemos ter:

 

Custo do metro quadrado de um prédio de concreto no mercado atual, dados apontados pela área que cuida dos registros de imóveis, multiplicado pela metragem do nosso modelo equivalente é igual ao seu valor teórico atualizado.

 

No caso dos silos de metal, vamos usar a capacidade como moeda forte, assim se um silo de metal instalado tem um valor determinado por tonelada de capacidade, podemos aplicar esse valor aos silos que temos dada a sua capacidade e obter um valor teórico atualizado dos silos.

 

Pegando um dormente de trem, vamos admitir que ele fosse um item de estoque, temos então dois preços, o custo médio de estoque e o valor de reposição de novo, vamos usar o segundo valor como nossa moeda forte.

 

O custo de construção do metro de muro de arrimo nas localidades onde temos essa ocorrência serve de moeda forte para nossa atualização de valores.

 

IMPORTANTE: Não vamos ter condições de avaliar esses itens todas as vezes que formos atualizar nossos valores, assim vamos ter de adotar um índice de variação permissível por um período determinado, na Brasil Telecom esse período ficou estabelecido em dois anos, assim seria possível fazer um revezamento de itens a levantar, sendo que alguns ativos de valor relevante tinham prioridade no levantamento.

 

• SUGESTÃO DE MODELOS DE AVALIAÇÃO E VIDA UTIL:

 

Em tempo, essa lista de bens capitalizáveis tem de ser adequada a cada empresa, importante aqui é olhar um modelo para ponto de partida.

 

• Vida útil estimada em 50 Anos – 2% de depreciação ao ano:

 

Prédios de concreto ou estrutura metálica com piso de concreto, cerâmica ou ladrilhos; paredes de tijolos, pedras, ladrilhos ou concreto; teto de concreto ou cerâmico, (telha).

Chaminés grandes de concreto armado ou tijolo.

Bueiros de estrutura metálica ou concreto.

Passagens subterrâneas de estrutura metálica ou concreto.

Pontes de estrutura metálica ou concreto.

Pontilhões de estrutura metálica ou concreto.

Tuneis de estrutura metálica ou concreto.

Viadutos de estrutura metálica ou concreto

 

• Vida útil estimada em 33 anos – 3% de depreciação ao ano:

 

Cercas de arame, madeira, pedra e etc.

Chaminés grandes de aço com revestimento de tijolo.

Chaminés pequenas de tijolos ou concreto armado.

Garagens.

Prédios fabris de estrutura pesada.

Prédios leves a prova de incêndio

Estruturas de aço com laterais e teto de metal ou composição não combustíveis.

Prédios não fabris da fabrica.

Prédios rurais.

Prédios tipo moinho-estruturas de aço ou madeira pesada com laterais metálicas paredes de alvenaria ou concreto; teto com vigamento de ferro ou madeira pesada; assoalhos e forro de tabuas grossas (pranchões) sobre ferro ou madeira.

Residências urbanas.

Vias férreas, dormentes, lastros (leito).

Linhas férreas industriais.

Plataformas giratórias e etc.

Trilhos.

Silos de concreto ou metálicos

 

• Vida útil estimada em 25 anos – 4% de depreciação ao ano:

 

Vias, estradas e muros.

Calcadas

Calcamentos

Estradas

Muro de arrimo

Passeios

Pavimentação de área fabril

Picadas

Ruas

Trilhas.

Silos de madeira

Silos de armazenamento,

carvoarias,

recintos fechados especiais,

torres de minérios

Silos de minérios.

Docas,

represas, lagos e aquedutos (canais de agua).

Açudes.

Anteparos para desembarque.

Cais.

Canais de desembarque.

Cisternas.

Desembarcadouros.

Docas.

Piers.

Poços.

Reservatórios.

Tablados de desembarques.

 

• Vida útil estimada em 20 anos – 5% de depreciação ao ano:

 

Prédios pequenos sem estruturas de aço pesada.

Tanques de concreto ou metálicos

Tanques de armazenamento de receptores de ar comprimido          

Tanques de armazenamento, tanques elevados e tubulações.

Tanques de imersão de aluminagem e soda caustica.

Tanques de imersão e de tempera, etc.

Tanques espessadores "Dorr", classificadores e tanques especiais.

Tanques precipitadores (da refinaria).

 

• Vida útil estimada em 10 anos – 10% de depreciação ao ano:

 

Campos para a pratica de esportes.

Inclusive abrigos para os atletas (jogadores).

Inclusive arquibancadas.

Inclusive bilheterias.

Tanques de madeira para armazenamento e de imersão, toneis, etc.

 

• Vida útil estimada em 6 anos – 16.6% de depreciação ao ano:

 

Construções provisórias (barracões).

Prédios pequenos diversos de construção com estrutura leve.

Residências moveis (que podem ser mudadas de local).

 

                                                                                                      

• APURANDO O VALOR DEPRECIADO DOS ITENS REAVALIADOS:

 

Não da para ficar inventando fórmulas aqui, vamos aplicar a depreciação partindo da data de incorporação do bem até os dias atuais aplicando as novas vidas uteis determinadas em cada empresa.

 

Vamos pecar quando temos depreciação acelerada por turnos de trabalho, poderíamos até usar um percentual entre a depreciação acumulada e o valor contábil, mas de qualquer forma estaríamos errando, então vamos ter de assumir parte desse erro em nosso trabalho gerencial.

 

 

• PLANTAS DE RISCO ALIADAS A TIPO DE CONSTRUÇÃO:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

No desenho acima temos um terreno com cinco construções, que poderia ser um edifício com cinco andares ou ainda cinco edifícios em endereços diferentes.

 

Todos os anos por ocasião da renovação das apólices de seguro o pessoal da área de riscos nos pede informações sobre o que existe nessas plantas para poder elaborar as apólices de acordo com o risco que cada uma envolve a fim de reduzir os custos com despesas de seguro sem com isso deixar a empresa descoberta em caso de sinistro.

 

Assim, no modelo de uma empresa por onde passei a área de seguros/riscos, separou a planta em áreas de risco que aqui demos a numeração de 1 a 5 mais o terreno que não é segurável apesar de constituir o patrimônio da empresa.

 

Para cada área foi estabelecido um grau de risco em função da sua utilização, tipo de construção e bens que abriga, assim ao fazer o levantamento dos valores atuais podemos colocar um FLAG (marca) nos itens que nos permitam emitir relatórios com os valores atualizados e quebrados de acordo com as plantas de risco determinadas pela área competente.

 

 

• CONCLUSÃO:

 

O modelo a ser aplicado para as demais contas do imobilizado é basicamente o mesmo, definir grupos de ativos ou modelos de agrupamento e definir grupos de itens semelhantes no menor nível possível, para avaliação junto ao mercado com o levantamento de seus valores mais atuais.

 

Este trabalho demanda uma estrutura na empresa, tem de ter gente para executar e estamos apenas na primeira fase que é determinar um valor mais real para o patrimônio da empresa, depois ainda vamos ter de segui apurando valor justo e outros.